Многие считают, что инвестиции в недвижимость — это всегда надёжно и без риска. В большинстве случаев это правда. Но сегодня я расскажу о конкретных исключениях, которые важно учитывать, чтобы не попасть в неприятности.
6 реальных кейсов, где недвижимость подводила инвесторов
- Работа с «профессиональными» риэлторами. Иногда риэлтору срочно нужно что-то продать, чтобы получить комиссию и выполнить KPI. Он предлагает купить квартиру на вторичке, обещая продать её через три месяца на пару миллионов дороже. Всё выглядит безупречно: квартира оформлена на вас, сделка проходит с вашим участием. Но однажды выясняется, что основная цель была продать неликвидное жильё по рыночной цене, и реализовать его так и не удалось. С риэлтора взятки гладки — это не мошенничество, просто бизнес. Та же история с новостройками: строительство может затянуться, цены могут не совпасть с ожиданиями.
- Инвестиции в строительство коттеджных посёлков. Строитель сначала привлекает деньги на землю, потом на первую очередь домов, потом на инфраструктуру. Финансовая модель кажется рабочей. Но на каждом этапе нужны новые инвестиции с ежемесячными выплатами. Если схема даёт сбой хотя бы на месяц — деньги от новых домов идут только на покрытие текущих выплат. Когда приходит время возвращать инвестиции — их уже нет. Залоги и суды не помогут: кредиторов слишком много.
- Флиппинг: купил дешевле — продал дороже. Вроде всё просто: купил квартиру дёшево, сделал ремонт, продал дороже. Но при высокой ипотечной ставке вторичная недвижимость замедлилась. Если раньше цикл сделки занимал 3–5 месяцев, то сейчас — 6–10 месяцев. И доходность уже не 20% за три месяца, а за год. Стоит ли это усилий при текущей ставке ЦБ — большой вопрос.
- Коммерческая недвижимость с торгов. Во время пандемии мы с товарищем присматривали здание бывшего банка в центре города за 18 000 000 рублей — по оценке оно стоило 45 000 000. Чуйка нас остановила. Купили другие. Оказалось, здание подходит только под офисы. А офисы во время пандемии опустели. Здание простояло пару лет, сейчас приносит 350 000 рублей в месяц «грязными» и выставлено на продажу — но покупателей нет.
- Деньги «товарищу» на строительство. Товарищ берёт деньги на строительство дома — на вашей земле, всё показывает, уверяет что рисков нет. Но если что-то пойдёт не так — риски ложатся на вас. Сначала проблемы с деньгами, потом пару месяцев выпивал, потом ушёл решать вопросы. А у нас земля плюс недостроенный дом. Два года достройки, коммуникации, продажа на текущем рынке. Едва выбрались из казалось бы «низкорисковой» инвестиции.
- Гектары земли под размежевание. Сейчас в тренде схема: купить гектары на деньги инвестора, размежевать, продавать по 6 соток. В теории — сверхприбыль. На практике те, кто собирает деньги на покупку гектаров, потом начинают искать риэлторов для реализации — финансовая модель далека от идеала и опыта в продажах нет. У нас в городе был случай, когда сельхозземли продавали под видом ИЖС неопытным покупателям. Итог — прокурорские проверки. И это может стать вашей проблемой, если земля числится на вас.
Вывод
Будьте осторожны с лозунгами «инвестиции в землю и бетон — это надёжно». Везде есть нюансы. Вложения вслепую только потому, что это недвижимость, могут обернуться неудачей.
Недвижимость в большинстве случаев надёжнее инвестиций без залога — это факт. Но она не защищает от ошибок при выборе объекта, партнёра или схемы. Любую сделку нужно проверять так же тщательно, как любую другую инвестицию.
Частные займы бизнесу при правильном due diligence дают 28–55% годовых с чётким договором, обеспечением и понятными условиями возврата. В отличие от недвижимости — без строительных рисков и зависимости от рынка жилья.
частных инвестиций под ваш профиль и бюджет.